5 juillet 2026 · 15 min de lecture · DPEloi Climat et résiliencepassoire thermiquerénovation énergétique
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les logements classés G, F et E au Diagnostic de Performance Énergétique sont progressivement interdits à la location. En 2026, les DPE G sont déjà hors-jeu, les DPE F suivront en 2028, et les E en 2034. Cette révolution législative transforme profondément le marché immobilier : les passoires thermiques subissent une décote de 10 à 25 %, tandis que les acheteurs avisés y voient une opportunité d'acquérir sous le prix et de rénover. Comprendre ce calendrier et ses implications devient indispensable pour tout projet d'achat ou d'investissement locatif.
Ces interdictions s'inscrivent dans l'objectif national de neutralité carbone à horizon 2050. Elles visent les 4,8 millions de résidences principales énergivores (17 % du parc), obligeant propriétaires et investisseurs à intégrer les travaux de rénovation énergétique dans leur équation financière. Pour l'acheteur, chaque classe du DPE implique désormais des contraintes, des coûts et des délais différents. Une anticipation stratégique peut transformer une contrainte légale en levier de plus-value.
Les logements classés G, F puis E sont interdits à la location selon un calendrier échelonné de 2023 à 2034. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets définit trois grandes vagues d'interdiction pour les logements d'habitation (article 160). Ces restrictions s'appliquent aux nouvelles mises en location et, pour certaines classes, à la poursuite des baux en cours.
Le DPE, rendu opposable depuis le 1er juillet 2021, est devenu un document juridiquement contraignant : un locataire peut désormais invoquer un DPE erroné ou un classement énergivore pour contester son bail. Cette opposabilité signifie que le diagnostic engage la responsabilité du diagnostiqueur et du propriétaire, rendant le classement énergétique aussi important que la surface habitable dans la négociation.
Les seuils de consommation énergétique définissent les classes : G (≥ 420 kWh/m²/an), F (331-420 kWh/m²/an), E (231-330 kWh/m²/an), D (151-230 kWh/m²/an). À partir de la classe D, aucune restriction locative n'est prévue à ce jour, ce qui en fait le plancher de sécurité pour l'investissement locatif à long terme. La méthode de calcul intègre cinq usages (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, auxiliaires) et tient compte de l'isolation, du système de chauffage et de la ventilation.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux contrats. Le calendrier se déploie par étapes successives, avec des subtilités importantes pour les locations en cours et les primo-locations.
| Classe DPE | Seuil consommation | Interdiction nouveaux baux | Interdiction baux en cours | Logements concernés |
|---|---|---|---|---|
| G+ | ≥ 450 kWh/m²/an | Depuis 2023 | Depuis 2023 | 140 000 |
| G | 420-449 kWh/m²/an | Depuis 2025 | Depuis 2025 | 460 000 |
| F | 331-419 kWh/m²/an | Dès 2028 | Dès 2028 | 1,2 million |
| E | 231-330 kWh/m²/an | Dès 2034 | Dès 2034 | 2,6 millions |
| D et mieux | < 230 kWh/m²/an | Aucune | Aucune | — |
Précisions juridiques essentielles : Dès 2022, un gel des loyers s'applique aux logements F et G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Impossible d'augmenter le loyer sans rénovation préalable. Pour les DPE G depuis août 2022, les propriétaires doivent réaliser un audit énergétique avant toute vente (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022), document distinct du DPE qui détaille plusieurs scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au minimum la classe D.
Les baux en cours bénéficient d'une période de transition. Un locataire en DPE G installé avant 2025 peut théoriquement rester jusqu'au terme de son bail. Toutefois, tout renouvellement ou nouveau bail signé après les dates butoirs est illégal : le propriétaire s'expose à des sanctions (nullité du bail, dommages et intérêts). En pratique, les tribunaux commencent à sanctionner les bailleurs indélicats : un arrêt de la Cour d'appel de Lyon (mars 2026) a condamné un propriétaire à rembourser 18 mois de loyers pour location d'un G après le 1er janvier 2025.
Les copropriétés posent une difficulté supplémentaire. Si le chauffage est collectif, l'amélioration du DPE individuel dépend souvent de travaux votés en assemblée générale (changement de chaudière, isolation des parties communes). Un propriétaire seul ne peut pas toujours agir, ce qui crée des situations de blocage juridique dans les immeubles anciens.
Les logements classés F et G affichent une décote moyenne de 15 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé D. Cette pénalité de marché s'accentue à mesure que les échéances approchent. Les acheteurs intègrent désormais systématiquement le coût prévisionnel des travaux dans leur offre, transformant le DPE en variable de négociation aussi puissante que l'emplacement.
L'Observatoire des DPE (données mars 2026) montre que les biens G se vendent en moyenne 18 % moins cher que des biens D similaires en zone tendue, et jusqu'à 25 % dans les petites villes où la demande locative est plus faible. Les DPE F subissent une décote de 12 à 17 %, tandis que les E commencent à être affectés (5 à 8 % de décote) dans les grandes métropoles, par anticipation de l'échéance 2034.
Évolution de la décote selon la classe et la zone :
| Zone | DPE G | DPE F | DPE E | DPE D |
|---|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | -22 % | -15 % | -8 % | Référence |
| Métropoles régionales | -18 % | -13 % | -6 % | Référence |
| Villes moyennes | -25 % | -17 % | -5 % | Référence |
| Rural tendu | -20 % | -14 % | -3 % | Référence |
| Rural détendu | -28 % | -20 % | -7 % | Référence |
Cette décote reflète trois facteurs : le coût des travaux (30 000 à 80 000 € pour passer de G à D selon la surface et le type de bien), les délais incompressibles (obtention des devis, autorisations en copropriété, chantier de 3 à 6 mois), et le risque réglementaire (durcissement possible des normes, aides publiques incertaines au-delà de 2027).
Les délais de vente s'allongent également : en 2026, un DPE G met en moyenne 120 jours à trouver acquéreur, contre 65 jours pour un D. Les acquéreurs de passoires sont majoritairement des investisseurs-rénovateurs (65 %), des primo-accédants avec projet personnel de travaux (25 %), et des marchands de biens (10 %). Le particulier achetant pour louer immédiatement a quasiment disparu du marché des F et G.
Acheter un DPE F ou G à décote et rénover pour atteindre D ou C constitue l'une des meilleures stratégies de plus-value immobilière en 2026. Cette approche exige méthode, financement adapté et vision à moyen terme (3 à 5 ans), mais offre des rendements supérieurs à l'achat en état rénové.
Étape 1 : Cibler les biens à potentiel. Tous les F et G ne se valent pas. Privilégiez les logements où les travaux sont maîtrisables : appartements dont vous contrôlez les équipements (chauffage individuel), petites copropriétés où vous pouvez influencer les décisions, maisons individuelles. Fuyez les configurations bloquantes : immeubles anciens avec chauffage collectif au fioul et syndic inactif, bâtiments classés monuments historiques, biens avec contraintes architecturales lourdes (toiture en ardoise d'époque, façades protégées).
Étape 2 : Conditionner l'achat à un audit énergétique détaillé. Depuis avril 2023, l'audit est obligatoire pour les ventes de maisons ou immeubles en monopropriété classés F ou G. Pour les appartements en copropriété, il reste facultatif mais indispensable : exigez-le comme condition suspensive. Cet audit (coût : 800 à 1 500 €) propose deux scénarios de rénovation minimum et un scénario complet, avec estimations de coût et gains énergétiques. Comparez toujours avec un devis réel d'artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) avant signature.
Les travaux types pour chaque saut de classe :
| Saut de classe | Travaux prioritaires | Coût indicatif | Gain kWh/m²/an | Délai |
|---|---|---|---|---|
| G vers F | Isolation combles + chaudière gaz | 15-25 k€ | 80-120 | 2-3 mois |
| G vers D | Isolation complète + PAC | 45-70 k€ | 200-250 | 4-6 mois |
| F vers D | Isolation murs + VMC double flux | 25-40 k€ | 100-150 | 3-5 mois |
| E vers D | Menuiseries + régulation chauffage | 12-20 k€ | 50-80 | 2-3 mois |
Étape 3 : Sécuriser le financement global. Les banques proposent désormais des prêts travaux intégrés au crédit immobilier, avec des taux parfois bonifiés si vous visez la classe B (éco-PTZ jusqu'à 50 000 € à 0 %, cumulable avec un crédit classique). Intégrez systématiquement les aides dans votre plan : MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 € pour une rénovation d'ampleur), Certificats d'Économie d'Énergie (prime énergie de 2 000 à 8 000 €), aides locales des collectivités. En 2026, un ménage modeste peut cumuler 40 à 60 % du montant total des travaux en aides publiques.
Étape 4 : Planifier la mise en location post-travaux. Si votre projet est locatif, calculez la rentabilité nette post-rénovation. Exemple concret : studio 30 m² à Lyon, acheté 120 000 € en DPE G (décote 20 %), travaux 25 000 €, aides 12 000 €. Coût réel : 133 000 €. Valeur post-rénovation en D : 150 000 €. Loyer possible : 650 €/mois (vs 580 € avant, impossible légalement). Rendement brut : 5,9 %, contre 4,8 % si achat direct en D à 150 000 €. Plus-value latente immédiate : 17 000 €.
Risques à anticiper : dépassement de budget travaux (provisionnez +15 %), allongement des délais (artisans RGE surchargés en 2026, prévoir 2 mois de marge), DPE post-travaux décevant si mauvaise exécution (exigez la certification RGE et contrôlez le chantier). Certains biens anciens nécessitent des interventions sur le bâti (reprise de structure, traitement humidité) qui explosent les budgets : faites systématiquement réaliser un diagnostic structure avant achat.
Pour l'acheteur occupant, un DPE F ou E peut être une bonne affaire si vous avez du temps et un apport pour les travaux. Votre priorité : le confort et la facture énergétique. Un logement G peut coûter 2 500 à 4 000 € de chauffage annuel (maison 100 m² en région froide), contre 800 à 1 200 € après rénovation en D. L'économie annuelle (2 000 €) finance partiellement le crédit travaux. Négociez une décote maximale (20 % minimum sur un G) et conditionnez l'achat à l'obtention des aides MaPrimeRénov' : votre offre doit être suspensive au montant d'aide confirmé par l'Anah.
Avantage psychologique : vous achetez sous le prix du marché et créez votre logement idéal. Inconvénient : vivre dans un chantier pendant 3 à 6 mois, ou devoir louer ailleurs (double charge). Solution : privilégiez les maisons où vous pouvez habiter une partie pendant les travaux, ou négociez un délai de jouissance différé avec le vendeur (clause permettant de démarrer les travaux avant l'emménagement).
Pour l'investisseur locatif, la règle est simple : n'achetez jamais un F ou G sans projet de rénovation immédiate vers D minimum. La location étant interdite dès 2028 pour les F et déjà impossible pour les G (sauf baux antérieurs), vous devez impérativement budgéter les travaux. Votre équation : prix d'achat décoté + coût des travaux - aides < prix d'un bien D équivalent. Si l'inégalité ne tient pas avec 10 % de marge, passez votre chemin.
Calcul de rentabilité investisseur (T2 60 m², Toulouse) :
| Scénario | Prix achat | Travaux nets | Total investi | Loyer HC | Rendement brut | Revalorisation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Achat D direct | 180 k€ | — | 180 k€ | 750 € | 5,0 % | +2 %/an |
| Achat G rénové | 145 k€ | 28 k€ | 173 k€ | 750 € | 5,2 % | +3,5 %/an |
| Achat F rénové | 155 k€ | 18 k€ | 173 k€ | 750 € | 5,2 % | +3 %/an |
L'avantage est double : meilleur rendement initial (coût d'acquisition inférieur) et plus-value supérieure à la revente (les biens D/C gagnent en attractivité). Attention toutefois : pendant les travaux, vous ne percevez aucun loyer (vacance locative de 4 à 7 mois en moyenne). Provisionnez cette perte dans votre trésorerie.
Pour le vendeur d'une passoire thermique, la transparence devient la meilleure stratégie. Annoncer clairement le DPE (obligation légale depuis 2022) et proposer un prix ajusté évite les négociations interminables et les ventes qui échouent. Deux options : vendre en l'état avec forte décote, ou réaliser les travaux avant vente pour maximiser le prix (pertinent si vous avez de la trésorerie et pouvez attendre 6 mois).
Certains vendeurs optent pour une vente avec travaux clé en main : ils mandatent une entreprise RGE, obtiennent les devis, et vendent avec un échéancier de rénovation garanti. L'acheteur reprend le contrat, bénéficie du financement négocié et des aides déjà débloquées. Cette formule séduit les primo-accédants qui manquent d'expérience en rénovation. Le vendeur limite sa décote à 10-12 % au lieu de 20 %, tout en accélérant la transaction.
Point juridique crucial pour tous : depuis 2022, le vendeur d'un bien F ou G doit inclure dans le compromis de vente une clause informant l'acquéreur des obligations de rénovation et interdictions de location. L'absence de cette mention expose à la nullité de la vente. Le notaire doit également vérifier la validité du DPE (moins de 10 ans, réalisé selon la méthode 2021) et de l'audit énergétique si requis.
Oui, les baux signés avant le 1er janvier 2025 peuvent théoriquement se poursuivre jusqu'à leur terme. Cependant, tout renouvellement ou tacite reconduction après cette date est illégal. Le propriétaire doit soit rénover pour atteindre F minimum, soit donner congé au locataire. En pratique, de nombreux locataires négocient un départ anticipé ou une baisse de loyer contre le maintien temporaire.
MaPrimeRénov' offre jusqu'à 20 000 € pour une rénovation d'ampleur (parcours accompagné obligatoire), modulée selon les revenus. L'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans. Les Certificats d'Économie d'Énergie apportent 2 000 à 8 000 € selon les travaux. Certaines régions et communes proposent des aides locales complémentaires (1 000 à 5 000 €). Le cumul est possible, mais plafonné au montant total des travaux.
Comptez 6 à 9 mois en moyenne : 1 mois pour l'audit et les devis, 1 à 2 mois pour monter le dossier d'aides et obtenir les validations, 3 à 5 mois de travaux effectifs, 1 mois pour le nouveau DPE et la recherche de locataire. En copropriété avec travaux collectifs nécessaires, ce délai peut atteindre 18 à 24 mois (vote en AG, appels de fonds, coordination).
Oui, mais avec une vision à court terme. Vous pouvez louer légalement jusqu'en 2034, soit 8 ans de revenus locatifs garantis. C'est pertinent si vous visez un rendement immédiat et prévoyez de revendre avant 2032-2033, ou si vous planifiez des travaux progressifs (isolation, menuiseries) pour atteindre D d'ici 2032. Attention toutefois : la décote commence à apparaître (5 à 8 %), et la revente sera compliquée après 2030.
Partez du prix de biens D équivalents dans le secteur (référence marché). Déduisez le coût des travaux nécessaires pour atteindre D, estimé par un professionnel RGE. Ajoutez 15 % de marge de sécurité (imprévus, dépassements). Déduisez les
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