6 juillet 2026 · 14 min de lecture · DPEpassoire thermiqueloi Climatrénovation énergétique
La loi Climat et résilience de 2021 interdit progressivement la location des passoires thermiques : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis 2025, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Pour l'acheteur, cela signifie que l'acquisition d'un bien énergivore nécessite désormais une stratégie de rénovation budgétée, sous peine d'acheter un actif invendable ou non rentable. La décote atteint déjà 10 à 20 % sur les DPE G et F, et le marché valorise de plus en plus les biens rénovés.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère de décision majeur depuis la réforme de 2021 qui l'a rendu opposable. Chaque année, des milliers d'annonces immobilières mentionnent désormais la classe énergétique en gros caractères, et les acheteurs filtrent activement les offres selon ce critère. Cette évolution s'accompagne d'un cadre réglementaire de plus en plus contraignant pour les propriétaires-bailleurs, qui doivent anticiper des travaux lourds ou accepter une forte décote à la revente.
Dans cet article, nous décryptons le calendrier précis des interdictions, analysons l'impact sur les prix et la stratégie d'investissement, et donnons des clés concrètes pour acheter et rénover un bien classé G, F ou E en 2026.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : locataires et acquéreurs peuvent se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d'erreur manifeste sur le diagnostic. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et résilience) a fixé un calendrier contraignant pour éliminer les passoires thermiques du parc locatif. L'objectif : atteindre la neutralité carbone en 2050 en rénovant progressivement les 5,2 millions de logements classés F ou G en France (chiffres ministère de la Transition écologique, 2022).
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) selon deux critères : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). La classe finale correspond au moins bon des deux résultats. Depuis 2021, le calcul est unifié et ne repose plus sur les factures mais sur les caractéristiques techniques du bâti (isolation, fenêtres, système de chauffage), ce qui a redistribué les cartes : de nombreux logements chauffés au gaz ou au fioul ont été reclassés en F ou G.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. Voici le calendrier complet :
| Classe DPE | Seuil (kWh/m²/an) | Interdiction location | Population concernée |
|---|---|---|---|
| G+ (>450) | >450 | 2023 | ~90 000 logements |
| G | 420–450 | 2025 | ~1,2 million |
| F | 330–420 | 2028 | ~2,6 millions |
| E | 250–330 | 2034 | ~3,8 millions |
Ce tableau montre l'ampleur du défi : d'ici 2034, près de 7,6 millions de logements devront avoir été rénovés ou retirés du marché locatif. Pour l'acheteur, chaque classe représente un risque et un horizon d'investissement différents.
En pratique, l'interdiction signifie qu'un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail (ni renouvellement, ni reconduction tacite) pour un logement dépassant le seuil. Les baux en cours au moment de l'entrée en vigueur restent valables jusqu'à leur terme, mais le bien devient ensuite inexploitable en location sans travaux. Les sanctions prévues à l'article L. 173-4 du Code de la construction et de l'habitation peuvent atteindre 5 000 € d'amende pour une personne physique, sans préjudice des recours du locataire.
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G en monopropriété (maisons individuelles et immeubles mono-acquéreur). Cet audit, plus détaillé que le DPE, propose deux scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au minimum la classe C. Il doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite. À partir du 1er janvier 2025, l'audit est également obligatoire pour les logements classés E, élargissant encore le champ des contraintes.
Les biens classés F et G subissent une décote moyenne de 10 à 20 % par rapport à un équivalent classe D ou C, et cet écart se creuse chaque année. Plusieurs études convergent : les Notaires de France ont constaté en 2024 une différence de prix au m² de l'ordre de 8 à 15 % entre un appartement D et un F, toutes choses égales par ailleurs. Dans les grandes métropoles où la demande reste forte, la décote est plus modérée (5-10 %), mais dans les villes moyennes et le marché rural, elle peut dépasser 20 % voire 25 % pour les pires cas (DPE G, chauffage fioul, bâti dégradé).
Cette décote reflète plusieurs facteurs :
À l'inverse, les biens classés A, B ou C bénéficient d'une prime verte estimée entre 5 et 10 %. Les acheteurs sont prêts à payer plus pour éviter les travaux et réduire leurs factures énergétiques futures, d'autant que les prix de l'énergie restent élevés en 2026. Cette prime s'observe particulièrement dans les copropriétés récentes ou rénovées, où la classe énergétique devient un argument de vente au même titre que l'ascenseur ou le parking.
| Classe DPE | Décote / Prime (%) | Profil type acheteur | Stratégie locative |
|---|---|---|---|
| G | −15 à −25 | Investisseur-rénovateur | Interdite (2025) |
| F | −10 à −18 | Investisseur-rénovateur | Interdite (2028) |
| E | −5 à −10 | Résident / Investisseur prudent | Interdite (2034) |
| D / C | Référence marché | Tous profils | Libre |
| A / B | +5 à +10 | Résident aisé | Libre |
Ce tableau illustre la segmentation croissante du marché immobilier français en fonction de l'étiquette énergétique. En 2026, acheter un G ou F revient presque toujours à acheter un chantier, pas un bien prêt à l'emploi.
Pour l'acheteur averti, un bien classé F ou G peut constituer une opportunité d'achat à prix réduit, sous réserve de maîtriser le budget et le calendrier de rénovation. Voici les étapes clés d'une stratégie d'achat-rénovation réussie en 2026.
L'audit réglementaire fourni par le vendeur (obligatoire pour F et G depuis 2023) donne une première feuille de route, mais il est souvent générique. Avant de signer un compromis, faites réaliser votre propre audit ou une visite avec un bureau d'études thermiques. Vérifiez l'état réel de l'isolation (combles, murs, planchers bas), le type de chauffage, la ventilation, et identifiez les pathologies (humidité, ponts thermiques, menuiseries vétustes). Cette étape permet d'affiner le budget travaux et d'insérer des clauses suspensives au compromis (obtention de devis sous 45 jours, par exemple).
En 2026, plusieurs dispositifs d'aide à la rénovation énergétique coexistent :
Attention : MaPrimeRénov' n'est généralement pas accessible aux investisseurs locatifs pour la résidence secondaire, mais elle l'est pour les bailleurs s'engageant à louer le bien pendant 6 ans minimum. Vérifiez systématiquement l'éligibilité avant d'acheter.
Le bon ordre de rénovation suit une logique thermique :
1. Isolation de la toiture : 25 à 30 % des déperditions passent par le toit. Coût : 30 à 80 €/m² selon technique (laine de roche, ouate de cellulose).
2. Isolation des murs : intérieur (moins cher, 50-90 €/m²) ou extérieur (plus efficace, 100-200 €/m²).
3. Remplacement des menuiseries : double ou triple vitrage à rupture de pont thermique.
4. Isolation du plancher bas : si accessible (cave, vide sanitaire).
5. Installation d'un système de chauffage performant : pompe à chaleur air-eau, poêle à granulés, chaudière à condensation gaz (en zone non desservie gaz de ville). Le chauffage électrique d'appoint peut être optimisé avec des radiateurs à inertie.
6. Ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux : évite l'humidité et améliore le confort.
Un bouquet de travaux bien conçu peut faire passer un G en D ou C en une seule opération, débloquant la possibilité de louer et revalorisant le bien de 20 à 30 % à la revente.
En 2026, les délais d'intervention des artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) restent longs dans certaines régions : comptez 6 à 12 mois entre la signature du devis et la fin du chantier pour une rénovation complète. Prévoyez une marge budgétaire de 10 à 15 % pour les imprévus (découverte d'amiante, reprise de la charpente, mise aux normes électriques). Une bonne planification évite de se retrouver bloqué avec un bien inhabitable et des crédits qui courent.
Pour le vendeur d'un bien G ou F : accepter la décote et vendre en l'état reste la solution la plus rapide, sauf si le marché local est très tendu. Quelques vendeurs choisissent de réaliser eux-mêmes une partie des travaux (isolation des combles, changement de chaudière) pour requalifier le bien en E ou D et élargir le pool d'acheteurs. Cette stratégie n'est rentable que si la plus-value attendue compense le coût et le temps de chantier.
Pour l'acheteur investisseur : le calcul de rentabilité doit intégrer le coût total (prix d'achat + travaux) et comparer le loyer futur net de charges avec un bien déjà rénové. Souvent, acheter un D ou C clé en main offre un meilleur rendement immédiat, mais acheter un F à prix cassé et rénover intelligemment peut dégager une forte plus-value à moyen terme (5-10 ans).
Pour l'acheteur résidence principale : un bien G ou F peut être une aubaine si vous avez l'apport pour financer les travaux et le temps d'attendre la fin du chantier. Négociez ferme sur le prix, exigez l'audit énergétique détaillé, et privilégiez un secteur où la demande reste forte pour sécuriser la revente future.
Vous avez jusqu'au 1er janvier 2028 pour réaliser les travaux si vous souhaitez louer le bien. Si vous l'occupez en résidence principale, aucune obligation légale ne s'impose, mais la valeur de revente restera pénalisée tant que le DPE n'est pas amélioré.
Oui, les baux signés avant l'entrée en vigueur de l'interdiction (1er janvier 2025) restent valables jusqu'à leur terme ou résiliation. En revanche, vous ne pouvez ni renouveler ce bail ni en signer un nouveau sans avoir effectué les travaux de rénovation nécessaires.
Oui, sous conditions : le propriétaire-bailleur doit s'engager à louer le bien pendant 6 ans minimum et respecter un plafond de loyer. Les montants d'aide sont toutefois inférieurs à ceux accordés aux résidences principales, et certaines collectivités locales proposent des dispositifs complémentaires.
Le DPE classe le logement de A à G et estime la consommation annuelle. L'audit énergétique réglementaire, obligatoire pour la vente des F et G, va plus loin : il propose deux scénarios de travaux chiffrés et détaillés pour atteindre au moins la classe C, avec un calendrier et des estimations de gains énergétiques. L'audit est un outil d'aide à la décision pour l'acheteur.
Oui, mais avec une réserve : l'interdiction de location des E entre en vigueur en 2034. Vous disposez donc de 8 ans pour amortir l'investissement ou planifier des travaux. Pour un bail classique de 3 ans renouvelable, vous pouvez encore percevoir 2 à 3 cycles de loyers avant de devoir rénover. Anticipez toutefois la baisse de valeur à mesure que l'échéance se rapproche.
Appuyez-vous sur l'audit énergétique réglementaire et faites chiffrer précisément les travaux par 2 ou 3 artisans RGE. Présentez au vendeur un budget global (isolation, chauffage, menuiseries) et proposez une décote équivalente, majorée de 10 à 15 % pour couvrir les imprévus et le temps immobilisé. Mentionnez également la restriction de la demande et la difficulté à obtenir un financement bancaire pour un bien énergivore.
Vous ne pourrez plus le louer légalement à compter du 1er janvier 2028. Le bien restera vendable, mais sa valeur de marché chutera encore davantage. Vous vous exposez également à des sanctions administratives (jusqu'à 5 000 € d'amende) si vous tentez de contourner l'interdiction. La meilleure stratégie reste de rénover ou de vendre avant l'échéance pour maximiser la valeur résiduelle.
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