7 juillet 2026 · 16 min de lecture · DPEpassoire thermiqueloi Climat et résilienceinvestissement locatif
À partir de 2025, louer un logement classé G est devenu progressivement interdit en France. Cette révolution, inscrite dans la loi Climat et résilience du 22 août 2021, vise à éradiquer les passoires thermiques du parc locatif d'ici 2034. Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, ce calendrier d'interdiction transforme radicalement la valorisation des biens énergivores et impose une réflexion stratégique sur les coûts de rénovation, les aides disponibles et le potentiel de plus-value à moyen terme.
Que vous envisagiez l'achat d'un studio DPE F pour investissement locatif ou d'une maison familiale classée E, comprendre les échéances légales et leurs implications financières concrètes devient indispensable. La décote des logements G peut dépasser 20 % dans certaines zones tendues, tandis que les biens E offrent encore un délai de mise en conformité de huit ans. Décryptons ensemble ce que change réellement ce calendrier pour votre projet immobilier en 2026.
La loi impose l'interdiction progressive de louer les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) dépasse certains seuils de consommation énergétique. Adoptée en août 2021, cette législation s'appuie sur l'article 160 qui modifie le Code de la construction et de l'habitation pour définir un logement décent comme respectant des critères de performance énergétique minimale.
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) selon leur consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an, et leurs émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ses résultats engagent juridiquement le propriétaire, contrairement à l'ancien système où il n'avait qu'une valeur informative. Cette opposabilité renforce considérablement la protection de l'acheteur, qui peut désormais se retourner contre le vendeur en cas d'erreur manifeste sur la classe énergétique.
L'objectif gouvernemental s'inscrit dans la Stratégie nationale bas-carbone : rénover l'ensemble des passoires thermiques d'ici 2050 et atteindre la neutralité carbone du parc immobilier. Les sanctions pour non-respect sont prévues à l'article 1er du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, avec notamment la possibilité pour le locataire d'exiger des travaux ou de saisir la justice pour non-décence du logement.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale sont interdits à la location. Cette première étape, qui concerne principalement les pires logements G, a marqué l'entrée en vigueur opérationnelle du dispositif. Les échéances suivantes s'étalent sur une décennie selon une logique de resserrement progressif des critères.
| Classe DPE | Seuil consommation | Date interdiction | Logements concernés | Délai restant (2026) |
|---|---|---|---|---|
| G+ | >450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 | 90 000 | Déjà effectif |
| G | 420-450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 | 510 000 | Déjà effectif |
| F | 330-420 kWh/m²/an | 1er janvier 2028 | 1,4 million | 18 mois |
| E | 250-330 kWh/m²/an | 1er janvier 2034 | 2,6 millions | 7,5 ans |
Au total, environ 4,8 millions de logements locatifs sont concernés par ces interdictions successives, soit près de 17 % du parc locatif privé français. Le ministère de la Transition écologique estime que 600 000 logements G étaient encore loués début 2025, générant une course contre la montre pour leurs propriétaires.
Pour les logements classés D, C, B ou A, aucune interdiction n'est prévue à ce jour. Toutefois, le débat politique évoque régulièrement un durcissement futur : certains parlementaires proposent d'interdire la location des logements D à l'horizon 2040. Ces discussions restent spéculatives, mais elles illustrent la tendance réglementaire de long terme vers une amélioration continue de la performance énergétique.
Point crucial : ces interdictions s'appliquent uniquement aux nouveaux contrats de location ou aux renouvellements de bail. Un locataire en place avec un bail en cours ne peut être expulsé au simple motif que le logement est devenu non-conforme. En revanche, à l'échéance du bail, le propriétaire ne pourra légalement pas le renouveler sans avoir effectué les travaux nécessaires. Cette subtilité juridique offre un répit temporaire mais ne dispense nullement des obligations de mise en conformité.
Les logements classés G se vendent aujourd'hui avec une décote moyenne de 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent classé D. Cette dévalorisation varie fortement selon la zone géographique, la tension du marché et le potentiel de rénovation du bien. À Paris, la décote d'un appartement G peut atteindre 30 % dans les arrondissements centraux, tandis qu'en zone rurale détendue, l'écart peut se limiter à 10 %.
Les acheteurs se trouvent face à un dilemme stratégique : profiter de la décote pour acquérir à prix réduit, ou privilégier un bien déjà performant pour éviter les travaux. Pour un investisseur, la rentabilité d'un achat-rénovation dépend de trois variables principales : le montant des travaux de rénovation énergétique, les aides publiques mobilisables (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE), et l'évolution du marché locatif post-travaux.
Exemple chiffré concret : un appartement de 60 m² classé G à Lyon se négocie autour de 180 000 € en 2026, contre 240 000 € pour un équivalent classé D. Le budget de rénovation pour atteindre la classe C oscille entre 25 000 et 40 000 €, selon la configuration et les travaux nécessaires (isolation, changement de chaudière, menuiseries). Avec MaPrimeRénov' et les CEE, les aides peuvent couvrir 40 à 60 % du coût pour un ménage aux revenus modestes, ramenant l'investissement réel à 15 000-25 000 €. Le coût total d'acquisition s'établit donc entre 195 000 et 205 000 €, soit une économie nette de 35 000 à 45 000 € par rapport à l'achat d'un bien déjà performant.
Cette arithmétique devient moins favorable pour les logements F ou E, dont la décote reste plus modérée (5 à 15 % pour les F, 2 à 8 % pour les E). Le marché anticipe déjà les échéances : les biens F, interdits en 2028, subissent une pression baissière croissante à mesure que l'échéance approche, tandis que les E bénéficient encore d'un sursis psychologique jusqu'en 2034.
Plusieurs banques ont durci leurs conditions de prêt pour les biens énergivores. Certains établissements appliquent des décotes prudentielles sur la valeur d'expertise des logements G et F, réduisant le montant finançable ou imposant un apport personnel supérieur. À l'inverse, des prêts bonifiés ou des taux préférentiels émergent pour les projets incluant des travaux de rénovation énergétique, notamment via l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € à taux zéro pour une rénovation globale).
La clause de rénovation énergétique devient courante dans les compromis de vente : l'acheteur stipule que la vente est conditionnée à l'obtention d'un prêt incluant les travaux, et le vendeur peut consentir un abattement sur le prix en contrepartie d'un engagement de l'acheteur à rénover le bien dans un délai précis. Cette pratique sécurise juridiquement l'opération et facilite le montage financier.
Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit obligatoirement faire l'objet d'un audit énergétique en plus du DPE. Cette obligation, renforcée par le décret n°2022-780 du 4 mai 2022, s'appliquera aux logements E à partir du 1er janvier 2025, puis aux D à compter du 1er janvier 2034. L'audit, plus complet que le simple DPE, détaille les travaux à réaliser par étapes pour atteindre au minimum la classe B (ou A pour les monopropriétés), avec une estimation chiffrée des coûts et des gains énergétiques attendus.
Ce document de 50 à 100 pages constitue une mine d'informations pour l'acheteur : il révèle précisément les faiblesses du logement (ponts thermiques, ventilation défaillante, système de chauffage obsolète) et hiérarchise les interventions selon leur efficacité énergétique et leur coût. L'audit doit être réalisé par un professionnel qualifié et coûte entre 800 et 1 500 € selon la superficie et la complexité du bien. Ce coût reste à la charge du vendeur, mais il se répercute souvent indirectement sur le prix de vente final via la négociation.
Pour un investisseur locatif, acheter un logement G en 2026 n'a de sens que dans une logique d'achat-rénovation immédiate avec revente ou location après travaux. L'interdiction de louer étant déjà effective, l'investisseur doit impérativement budgétiser les travaux et disposer d'une trésorerie suffisante pour couvrir la période de vacance locative pendant les chantiers (3 à 6 mois pour une rénovation globale).
À l'inverse, un logement E offre encore un horizon de huit ans avant l'interdiction de 2034, ce qui laisse le temps d'amortir l'investissement initial avant d'engager les travaux. Cette classe constitue un compromis intéressant pour un investisseur recherchant une rentabilité immédiate modérée (autour de 4-5 % brut) avec une perspective de valorisation future après rénovation. Certains anticipent même que les E connaîtront une phase de revalorisation progressive entre 2028 et 2032, une fois les F disparus du marché locatif, avant de subir à leur tour une pression baissière proche de 2034.
| Profil acheteur | Classe DPE recommandée | Stratégie optimale | Risque principal |
|---|---|---|---|
| Investisseur court terme | D à B | Rentabilité immédiate | Concurrence forte |
| Investisseur rénovateur | G ou F | Achat-travaux-revente | Dépassement budget |
| Primo-accédant | E à C | Équilibre prix-confort | Hausse charges |
| Résidence principale long terme | D à A | Performance durable | Surprix acquisition |
Pour un acquéreur en résidence principale, la réflexion diffère. Acheter un logement G ou F peut s'avérer judicieux si l'acheteur dispose de temps et de compétences pour piloter des travaux, et si le bien présente des qualités intrinsèques (emplacement, volumes, charme architectural) qui survivront à la rénovation. Le confort thermique quotidien doit cependant primer : vivre dans une passoire thermique en attendant les travaux implique des factures énergétiques élevées (souvent 200 à 400 € par mois en hiver pour un logement mal isolé) et un inconfort notoire (froid, humidité, courants d'air).
Astuce pour limiter les risques : négocier dans l'acte de vente une clause de rétention de prix ou un séquestre bancaire correspondant au montant estimé des travaux prioritaires. Cette garantie protège l'acheteur si les travaux s'avèrent plus coûteux que prévu ou si des malfaçons cachées sont découvertes. Cette pratique reste rare mais gagne du terrain sur les transactions de logements très dégradés.
Dans une copropriété, rénover énergétiquement son lot ne suffit pas si les parties communes (façades, toiture, chauffage collectif) présentent des défauts majeurs. L'article 24 de la loi Climat et résilience impose un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour toute copropriété de plus de quinze ans, incluant un diagnostic technique global (DTG) et une stratégie de rénovation sur vingt-cinq ans. Toutefois, faire voter des travaux d'ampleur en assemblée générale relève souvent du parcours du combattant, surtout si les copropriétaires ont des capacités financières hétérogènes.
Avant d'acheter un appartement F ou G en copropriété, consultez systématiquement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le DTG si disponible, et le montant du fonds de travaux. Une copropriété dynamique, qui a déjà entamé des chantiers d'isolation ou de remplacement de chaudière, présente un risque moindre qu'une copropriété en conflit ou financièrement fragile. À l'inverse, une copropriété avec un budget travaux exsangue et des impayés supérieurs à 10 % expose l'acheteur à des appels de fonds importants et à des délais de rénovation très longs.
MaPrimeRénov' reste le principal levier public pour financer les travaux de rénovation énergétique en 2026. Ce dispositif, piloté par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), fusionne depuis 2020 plusieurs aides préexistantes et s'adresse à tous les ménages, propriétaires occupants ou bailleurs, avec des barèmes dégressifs selon les revenus. Les montants varient de 40 % à 90 % du coût des travaux pour les ménages très modestes, et de 15 % à 35 % pour les ménages aux revenus supérieurs, dans la limite de plafonds de dépenses fixés par type de travaux.
Le bonus sortie de passoire thermique majore de 1 500 € (voire 2 000 € depuis 2025) la prime pour tout logement qui passe d'une classe F ou G à une classe D minimum après travaux. Ce bonus incitatif vise précisément les biens concernés par les interdictions de location. En complément, les certificats d'économies d'énergie (CEE), financés par les fournisseurs d'énergie, peuvent apporter 2 000 à 10 000 € supplémentaires selon les travaux réalisés et la surface du logement.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour une rénovation globale, remboursable sur vingt ans maximum. Ce prêt se cumule avec MaPrimeRénov' et les CEE, offrant ainsi un package complet de financement. Attention toutefois : l'éco-PTZ exige que les travaux soient réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnu garant de l'environnement), ce qui limite le choix des prestataires et peut légèrement augmenter les devis.
| Aide | Ménages très modestes | Ménages modestes | Ménages intermédiaires | Ménages aisés |
|---|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' | 18 000 € | 12 000 € | 7 000 € | 3 500 € |
| Bonus passoire | 2 000 € | 2 000 € | 1 500 € | 0 € |
| CEE | 5 000 € | 5 000 € | 4 000 € | 3 000 € |
| Éco-PTZ | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € |
Reste à charge (hors éco-PTZ) : 10 000 € pour les très modestes, 16 000 € pour les modestes, 22 500 € pour les intermédiaires, 28 500 € pour les aisés. Ces montants illustrent l'effort redistributif du système d'aides, mais aussi la nécessité pour tous les profils de disposer d'une épargne ou d'une capacité d'emprunt complémentaire.
Certaines collectivités locales ajoutent leurs propres aides : la région Île-de-France propose par exemple une surprime de 3 000 € pour les rénovations performantes, tandis que plusieurs métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) offrent des subventions complémentaires ou des accompagnements gratuits par des conseillers France Rénov'. Pensez à vérifier les dispositifs locaux avant de lancer votre projet.
Non, c'est légalement impossible depuis janvier 2025. Vous pouvez acheter un logement G, mais vous devez impérativement réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe F (voire E pour anticiper l'interdiction de 2028) avant de pouvoir le mettre en location. Toute mise en location d'un bien G expose le propriétaire à des sanctions et permet au locataire d'exiger la réalisation de travaux ou la résiliation du bail.
Le budget varie fortement selon la surface, le type de logement et son état initial, mais comptez généralement entre 300 et 600 €/m² pour une rénovation globale performante. Pour un appartement de 60 m², cela représente 18 000 à 36 000 €, tandis qu'une maison de 100 m² nécessitera souvent 40 000 à 70 000 €. Les postes de dépenses prioritaires sont l'isolation (murs, toiture, planchers), le remplacement du système de chauffage et le changement des menuiseries. Un audit énergétique détaillé, obligatoire à la vente, vous donnera une estimation précise adaptée au bien concerné.
La question fait débat juridiquement. Le texte de loi vise explicitement les locations d'habitation principale, ce qui exclut a priori les locations touristiques de courte durée. Toutefois, plusieurs tribunaux ont récemment étendu l'obligation de décence énergétique aux meublés de tourisme dans certaines décisions locales, arguant que le confort thermique minimal s'impose pour toute location à usage d'habitation, même temporaire. La jurisprudence reste incertaine en 2026 et pourrait évoluer vers un durcissement dans les années à venir. Par prudence, un propriétaire de meublé touristique classé F ou G devrait anticiper une obligation future de mise en conformité.
Oui, partiellement. Si le bail a été signé avant l'entrée en vigueur de l'interdiction, le locataire en place ne peut être expulsé mais il peut exiger du propriétaire la réalisation de travaux pour mettre le logement en conformité avec les critères de décence énergétique. En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire pour faire constater l'indécence du logement et obtenir une injonction de travaux, voire une réduction de loyer rétroactive
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