12 juillet 2026 · 15 min de lecture · DPEpassoires thermiquesloi Climat et résiliencerénovation énergétique
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G+ sont interdits à la location en France. Cette mesure, inscrite dans la loi Climat et résilience du 22 août 2021, bouleverse le marché immobilier et crée des opportunités d'achat à condition de maîtriser le calendrier des interdictions et les coûts de rénovation. Pour les acheteurs et investisseurs, comprendre ces échéances devient essentiel : un bien classé F ou E aujourd'hui peut devenir un actif bloqué demain si aucune rénovation n'est entreprise.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus un simple document informatif. Il détermine désormais la valeur vénale d'un bien, sa capacité à générer des revenus locatifs, et conditionne l'accès au crédit bancaire. Alors que 5,2 millions de logements français sont considérés comme des passoires thermiques (classes F et G), le marché connaît une segmentation croissante entre biens conformes et biens sous contrainte réglementaire.
Cet article détaille le calendrier précis des interdictions, analyse l'impact sur les prix et les stratégies d'investissement, et fournit les clés pour transformer une contrainte réglementaire en opportunité patrimoniale.
La loi du 22 août 2021 instaure une interdiction progressive de louer les passoires thermiques entre 2025 et 2034. Cette réforme s'inscrit dans l'objectif national de neutralité carbone à l'horizon 2050 et vise à rénover l'ensemble du parc locatif privé. Le DPE, réformé en juillet 2021 pour devenir opposable, sert de référence unique pour déterminer la conformité d'un logement.
Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 a défini les seuils de consommation énergétique : la classe G regroupe les logements consommant plus de 420 kWh/m²/an ou émettant plus de 100 kg CO₂/m²/an. La classe F concerne les biens entre 331 et 420 kWh/m²/an (ou 70-100 kg CO₂/m²/an), tandis que la classe E s'étend de 231 à 330 kWh/m²/an (ou 50-70 kg CO₂/m²/an). Depuis 2021, la méthode de calcul intègre une double étiquette énergie-climat, retenant la plus défavorable des deux.
Le décret n°2021-1104 du 23 août 2021 a instauré le gel des loyers pour les passoires thermiques dès août 2022 : impossible d'augmenter le loyer à la relocation ou au renouvellement du bail pour un logement F ou G en zone tendue. Cette mesure préfigure l'interdiction totale et crée une première pression sur la rentabilité locative de ces biens.
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (G+). Cette première étape concerne environ 140 000 logements, principalement des biens anciens chauffés à l'électricité ou au fioul dans des zones rurales et de montagne. Concrètement, un propriétaire ne peut plus conclure de nouveau contrat de location pour ces biens, sous peine de nullité du bail et d'amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.
Le calendrier se déploie ensuite par vagues successives, créant un effet de ciseau sur le marché locatif :
| Échéance | Classes concernées | Nombre de logements estimés | Principale caractéristique |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G+ (>450 kWh/m²/an) | 140 000 | Déjà en vigueur |
| 1er janvier 2028 | Tous G | 1,8 million | Interdiction totale classe G |
| 1er janvier 2034 | Tous F | 3,4 millions | Extension aux F |
| Horizon post-2034 | Tous E | 2,6 millions | Débat parlementaire en cours |
À partir du 1er janvier 2028, l'ensemble des logements classés G sera interdit à la location, soit près de 1,8 million de biens. Cette échéance représente un tournant majeur : elle touche des copropriétés entières dans les centres-villes, des immeubles haussmanniens non rénovés, et des pavillons périurbains des années 1960-1970. Les propriétaires disposent donc de moins de deux ans pour rénover ou vendre.
Le 1er janvier 2034 marque la troisième vague avec l'interdiction des logements classés F, soit 3,4 millions de biens supplémentaires. Cette étape concernera massivement les copropriétés de standing moyen construites avant la première réglementation thermique de 1974, notamment les programmes des Trente Glorieuses. L'extension aux logements classés E reste débattue au Parlement : plusieurs propositions de loi visent à repousser ou moduler cette échéance selon les territoires.
Il existe quelques exceptions temporaires : les logements situés dans des copropriétés ayant voté un plan pluriannuel de travaux avant l'échéance peuvent bénéficier d'un délai supplémentaire, à condition que les travaux soient engagés dans les 18 mois. Les monuments historiques et les logements faisant l'objet de contraintes architecturales peuvent également obtenir des dérogations préfectorales, mais celles-ci restent rares et strictement encadrées.
Les biens classés F et G subissent une décote moyenne de 8 à 18 % par rapport à un bien équivalent classé D. Cette décote s'est accentuée depuis 2023, passant de 5-10 % en 2022 à des niveaux plus marqués en 2026, à mesure que les échéances d'interdiction se rapprochent. Les notaires de France observent des écarts encore plus importants dans les zones tendues où l'offre locative conforme se raréfie.
La décote varie fortement selon plusieurs critères stratégiques :
Géographie : dans les métropoles (Paris, Lyon, Marseille), un bien F se négocie 12-18 % sous sa valeur théorique, car les acheteurs-investisseurs intègrent le coût de rénovation et le risque réglementaire. En zone rurale ou détendue, la décote atteint parfois 20-25 %, car le marché locatif est déjà fragile et les acheteurs se font rares.
Type de bien : un appartement en copropriété classé G subit une décote moindre (8-12 %) qu'une maison individuelle G (15-20 %), car la rénovation en copropriété peut être mutualisée et financée collectivement via MaPrimeRénov' Copropriété. À l'inverse, une maison nécessite un investissement personnel intégral.
Potentiel de rénovation : un bien G avec une structure saine (murs porteurs, toiture, menuiseries) mais un simple défaut d'isolation se décote moins (10-12 %) qu'un bien nécessitant une rénovation lourde incluant reprise des réseaux et traitement de l'humidité (18-25 %).
| Classe DPE | Décote moyenne 2026 | Temps de vente moyen | Taux de refus crédit | Profil acheteur principal |
|---|---|---|---|---|
| D | 0 % (référence) | 75 jours | 8 % | Tous profils |
| E | 3-6 % | 90 jours | 12 % | Résidence principale + investisseurs |
| F | 10-15 % | 125 jours | 28 % | Investisseurs-rénovateurs |
| G | 15-22 % | 180+ jours | 45 % | Marchands de biens, rénovateurs |
Les banques durcissent leurs critères d'octroi de crédit pour les biens F et G depuis début 2025. Environ 45 % des dossiers d'achat sur des biens G essuient un refus ou des conditions restrictives (apport personnel supérieur à 20 %, taux majoré de 0,3-0,5 point, exigence d'un plan de rénovation chiffré). Certains établissements conditionnent le prêt à la présentation d'un audit énergétique et d'un budget travaux validé par un bureau d'études.
Cette frilosité bancaire crée un cercle vicieux : moins d'acheteurs potentiels, donc baisse des prix, donc augmentation du risque de moins-value pour la banque. Parallèlement, elle ouvre des opportunités pour les acheteurs disposant de fonds propres importants ou accédant à des prêts travaux à taux préférentiels (éco-PTZ, prêts CAF, aides régionales).
Depuis le 1er avril 2023, tout bien classé F ou G mis en vente doit être accompagné d'un audit énergétique. Ce document, distinct du DPE, propose un parcours de rénovation en plusieurs étapes, avec une estimation chiffrée des travaux et des gains énergétiques attendus. L'obligation s'étendra aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, puis aux D au 1er janvier 2034.
L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié (bureau d'études certifié, architecte, diagnostiqueur ayant suivi une formation spécifique) et coûte entre 800 et 1 500 € selon la surface et la complexité du bien. Il comporte obligatoirement :
Cet audit est annexé à la promesse ou à l'acte de vente et doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite. Le non-respect de cette obligation expose le vendeur à une amende de 1 500 € et peut entraîner la nullité de la vente si l'acquéreur prouve un vice du consentement.
Pour l'acheteur, l'audit énergétique est un outil de négociation puissant : il objective le coût de mise en conformité et permet de construire une offre d'achat intégrant le budget travaux. Un bien affiché à 250 000 € avec un audit chiffrant la rénovation à 45 000 € se négocie souvent autour de 210 000-220 000 €, soit une décote proche du coût réel des travaux.
Acheter une passoire thermique peut être rentable si le budget global (acquisition + travaux + frais) reste inférieur à 85 % de la valeur du bien rénové. Cette règle empirique laisse une marge de sécurité pour les imprévus de chantier (15-20 % du budget initial) et assure une plus-value ou un rendement locatif attractif.
Méthodologie d'analyse d'un bien F ou G :
1. Valeur cible : estimer la valeur du bien une fois rénové en classe C ou B (comparables récents dans le quartier, avis d'agence, simulateur en ligne)
2. Budget travaux réaliste : partir de l'audit énergétique, ajouter 15-20 % de marge pour imprévus, intégrer les frais annexes (maîtrise d'œuvre, assurances, relogement temporaire)
3. Aides financières : calculer le montant exact de MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, aides locales (selon revenus et composition du foyer)
4. Calcul de l'offre : Valeur cible - Budget travaux net d'aides - Marge de sécurité (10-15 %) = Prix d'achat maximum
Exemple concret (Paris 18e, appartement 50 m², DPE G) :
Les aides financières mobilisables en 2026 restent généreuses pour les rénovations d'ampleur visant un saut de deux classes DPE minimum :
MaPrimeRénov' : jusqu'à 63 000 € pour les ménages très modestes sur une rénovation d'ampleur (plafond dégressif selon les revenus). Pour un ménage aux revenus intermédiaires, l'aide peut atteindre 35 000 € sur un projet à 70 000 €.
Certificats d'économie d'énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'. Montant variable selon les travaux (1 500-8 000 € en moyenne pour une rénovation globale).
Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale, sans condition de ressources. Cumulable avec MaPrimeRénov' et un prêt classique.
Aides locales : nombreuses collectivités (Île-de-France, métropoles de Lyon, Bordeaux, Nantes) proposent des subventions complémentaires de 3 000 à 10 000 € pour les rénovations performantes.
Le choix du professionnel est déterminant : privilégier les entreprises RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), condition obligatoire pour bénéficier des aides. Obtenir 3 devis comparables, vérifier les assurances décennale et responsabilité civile, exiger un planning détaillé avec pénalités de retard.
Pour l'acheteur en résidence principale, un bien F ou E peut être une opportunité si le quartier est recherché et le prix d'achat reflète le coût de rénovation. Acheter 15-20 % sous le marché et rénover permet de se constituer un patrimoine sans surpayer. L'éco-PTZ et MaPrimeRénov' allègent considérablement le reste à charge, ramenant souvent le coût net des travaux à 40-50 % du devis initial pour les ménages modestes.
Précautions : anticiper la période de travaux (3-6 mois pour une rénovation globale), prévoir un logement temporaire ou échelonner les travaux par zone, sécuriser les devis avant signature de l'acte notarié, vérifier la compatibilité avec un crédit immobilier (certaines banques refusent de financer l'acquisition si les travaux dépassent 30 % du prix).
Pour l'investisseur locatif, la situation est plus complexe. Un bien G acheté aujourd'hui doit impérativement être rénové avant janvier 2028, soit dans les 18 mois maximum après acquisition. Passé ce délai, le bien devient inlouable et génère une charge pure (taxe foncière, charges de copropriété) sans revenus. Le calcul de rentabilité doit intégrer la vacance locative pendant travaux et le risque de dépassement de budget.
Stratégie gagnante : cibler des biens G dans des zones à forte demande locative (métropoles, villes étudiantes), négocier 20-25 % sous la valeur de marché, planifier une rénovation rapide (4-6 mois) pour remettre en location avant 2028. Le rendement brut post-rénovation (loyers / prix d'achat + travaux) doit dépasser 5-6 % pour compenser le risque et l'immobilisation de fonds.
Exemple d'investissement à Lyon (T2 de 45 m², DPE G) :
Pour le vendeur d'un bien F ou G, la réalité du marché en 2026 impose une stratégie claire : rénover avant de vendre ou accepter une décote significative. Vendre en l'état expose à des délais de vente longs (6 mois et plus), à des négociations agressives (-15 à -25 % sur l'offre initiale), et à un vivier d'acheteurs réduit.
Alternative : réaliser les travaux soi-même avant la vente permet de récupérer 60-80 % du coût des travaux dans le prix de vente final, tout en vendant plus rapidement. Un bien rénové classe C se vend en 60-75 jours contre 180+ jours pour un bien G. Le financement peut passer par un prêt travaux personnel (taux autour de 4-5 % sur 5 ans) ou par mobilisation d'épargne, avec récupération totale à la vente.
Oui, les baux en cours ne sont pas rompus par la loi. Un locataire installé avant le 1er janvier 2025 peut rester dans un logement G, et le bail peut être renouvelé normalement. L'interdiction concerne uniquement les nouveaux contrats de location conclus après les dates butoirs (2025 pour G+, 2028 pour tous G, 2034 pour F).
Le coût varie de 25 000 € à 70 000 € selon la surface et la nature des travaux. Pour un appartement de 60 m² en copropriété, compter 30 000-45 000 € (isolation intérieure, remplacement du chauffage, VMC). Pour une maison de 100 m², le budget atteint 50 000-70 000 € (isolation des combles et murs, changement de chaudière, menuiseries). Les aides réduisent ce montant de 30 à 60 % selon les revenus.
Non, en 2026 seuls les logements G+ (depuis 2025) sont interdits. Les biens classés E restent louables jusqu'en 2034 au minimum, et cette échéance pourrait être repoussée selon l'évolution législative. Néanmoins, acheter un bien E impose de surveiller les débats parlementaires, car certaines propositions visent à avancer l'interdiction pour cette classe.
Depuis 2024, MaPrimeRénov' est ouvert aux bailleurs sous conditions : le logement doit être loué comme résidence principale pendant au moins 6 ans, le loyer est plafonné (décote de 15 % sous le loyer de marché en zone tendue), et le bailleur s'engage à ne pas augmenter le loyer
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