8 juillet 2026 · 14 min de lecture · DPEloi Climat et résiliencepassoires thermiquesrénovation énergétique
Depuis janvier 2023, la loi Climat et résilience a enclenché un calendrier d'interdiction progressive des logements les moins performants sur le marché locatif. Les DPE G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les DPE F suivront en 2028, et les DPE E en 2034. Pour les acheteurs, ces échéances transforment radicalement la valeur et le potentiel locatif de milliers de biens immobiliers. Comprendre ce calendrier et anticiper les travaux devient un levier stratégique majeur en 2026.
Ce dispositif vise à éliminer 4,8 millions de passoires thermiques (étiquettes F et G) du parc locatif français d'ici 2034. Pour un investisseur ou un primo-accédant, acheter un bien classé E, F ou G implique désormais de budgéter des travaux de rénovation énergétique, sous peine de voir le logement perdre toute possibilité de mise en location. À l'inverse, ces biens affichent des décotes de 10 à 30 % par rapport aux DPE A-D, créant des opportunités pour qui sait calculer le coût de rénovation et la future valeur après travaux.
Cet article détaille le calendrier précis des interdictions, leurs implications concrètes pour acheteurs et vendeurs, et les stratégies d'acquisition-rénovation à adopter en 2026.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et résilience) a posé le principe d'une sortie progressive du parc locatif des logements les plus énergivores. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable : le locataire ou l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations du diagnostic sont erronées.
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) selon deux critères combinés : la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). C'est désormais la plus mauvaise des deux notes qui détermine la classe finale. Un logement peut ainsi se retrouver classé F ou G uniquement à cause d'un chauffage au fioul, même si sa consommation absolue est modérée.
L'article 160 de la loi Climat précise que les logements classés G, F puis E seront progressivement interdits à la location en tant que logements décents, conformément à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un logement ne remplissant plus les critères de décence ne peut être loué ni faire l'objet d'un renouvellement de bail.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les DPE G sont interdits à la location. Concrètement, un propriétaire ne peut plus proposer à la location un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (critère appliqué depuis janvier 2023 en métropole), et depuis 2025, cette interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G, soit environ 1,8 million de logements en France.
Le calendrier complet se déroule comme suit :
| Étiquette DPE | Date d'interdiction | Nombre de logements concernés | Action requise avant location |
|---|---|---|---|
| G (>450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2025 | ~1,8 million | Rénovation obligatoire |
| F (331-450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2028 | ~2,6 millions | Rénovation obligatoire |
| E (231-330 kWh/m²/an) | 1er janvier 2034 | ~3,8 millions | Rénovation obligatoire |
Ces dates marquent une rupture définitive. Un bien G ne peut plus être mis en location depuis 2025, même si le locataire actuel reste en place. En revanche, les baux en cours peuvent continuer jusqu'à leur terme naturel ou leur renouvellement, mais le propriétaire ne pourra pas relouer sans avoir effectué les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe E (après 2034, la classe D sera le minimum).
Pour les DPE F, l'échéance 2028 approche rapidement. Tout propriétaire-bailleur doit dès maintenant anticiper les travaux ou envisager une vente avant la chute brutale de valeur locative. Les DPE E bénéficient d'un délai jusqu'en 2034, mais acheter un E en 2026 impose déjà de budgéter une rénovation future pour maintenir la mise en location.
À noter : ces interdictions s'appliquent en France métropolitaine. Les départements d'Outre-mer bénéficient de calendriers adaptés et d'exceptions liées aux spécificités climatiques.
L'impact financier des interdictions de location se traduit par une décote significative des biens mal classés. Selon les Notaires de France (données 2025), un appartement DPE G se négocie en moyenne 15 à 25 % moins cher qu'un bien équivalent classé C ou D. Dans certaines villes tendues (Paris, Lyon, Bordeaux), la décote atteint 30 % pour les DPE G, car les acheteurs intègrent immédiatement le coût des travaux et l'interdiction de location.
Les DPE F subissent une décote de 10 à 20 %, qui devrait s'accentuer à mesure que l'échéance de 2028 se rapproche. Les DPE E, bien que disposant d'un sursis jusqu'en 2034, commencent à voir leur valeur affectée dans les zones où l'offre de biens performants est abondante.
Cette décote crée une opportunité pour les acheteurs-rénovateurs capables d'estimer précisément le coût de la mise aux normes. La stratégie d'achat-rénovation repose sur trois piliers :
1. Calculer le coût de rénovation avant l'offre d'achat
Un DPE G nécessite généralement entre 400 et 800 €/m² de travaux pour atteindre la classe D ou C (isolation, changement de chauffage, ventilation). Un DPE F demande 250 à 500 €/m², un DPE E entre 150 et 350 €/m². Ces fourchettes varient selon le bâti (maison individuelle vs copropriété), la région, et l'état général du bien. Un audit énergétique (obligatoire à la vente des DPE F et G depuis avril 2023) chiffre ces travaux et hiérarchise les scénarios.
2. Comparer prix décôté + travaux vs bien performant
L'équation clé : (prix d'achat décôté + coût de rénovation + frais annexes) < prix d'un bien équivalent classé C-D. Si cette somme reste inférieure de 10 à 15 %, l'opération est rentable. Exemple : un appartement 70 m² DPE G à Paris vendu 350 000 € (décote 20 % vs 437 500 € pour un DPE D), avec 35 000 € de travaux (500 €/m²) = 385 000 €, soit 52 500 € d'économie nette avant valorisation post-travaux.
3. Mobiliser les aides MaPrimeRénov' et éco-PTZ
En 2026, MaPrimeRénov' finance jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les ménages très modestes, avec des plafonds de 35 000 à 70 000 € selon le gain énergétique (sortie de classe F/G, atteinte de classe A/B). L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêt sur 20 ans. Ces dispositifs améliorent drastiquement la rentabilité de l'achat-rénovation.
Le DPE E représente en 2026 le meilleur compromis : décote modérée (5 à 10 %), délai jusqu'en 2034 pour amortir les travaux, et aides encore accessibles. Acheter un DPE E, réaliser une rénovation légère (20 000 à 30 000 €) pour passer en D, puis louer jusqu'en 2030 avant revente constitue une stratégie d'investissement défensive.
Depuis le 1er avril 2023, tout bien classé F ou G mis en vente doit être accompagné d'un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE. Cette obligation s'étendra aux DPE E le 1er janvier 2027 (repoussée d'un an par rapport au calendrier initial). L'audit, réalisé par un professionnel qualifié (bureau d'études thermiques, diagnostiqueur certifié), propose au minimum deux scénarios de travaux pour atteindre la classe B (ou A si possible).
Contrairement au DPE, qui reste un diagnostic standardisé, l'audit énergétique analyse en détail :
Pour l'acheteur, l'audit est l'outil décisionnel clé. Il permet de :
L'audit coûte entre 800 et 1 500 € selon la surface et la complexité. Le vendeur doit le fournir dès la première visite et l'annexer à la promesse de vente. Un acheteur peut refuser un bien dont l'audit révèle des travaux disproportionnés ou techniquement irréalisables.
Pour l'acheteur en résidence principale, acheter un DPE E, F ou G en 2026 signifie anticiper des travaux à court ou moyen terme, même sans projet locatif. Un bien mal isolé entraîne des factures énergétiques élevées (150 à 300 €/mois en hiver pour un DPE G) et un inconfort thermique. La rénovation devient indispensable pour la qualité de vie, avec en prime une valorisation patrimoniale (gain de 10 à 20 % après travaux pour passer de G/F à C/D).
Pour l'investisseur locatif, les règles sont plus contraignantes. Un DPE G acheté en 2026 est immédiatement inexploitable en location. Il faut :
1. Prévoir les travaux avant la mise en location (délai de 6 à 12 mois selon l'ampleur)
2. Calculer le rendement net post-travaux : (loyer annuel - charges - taxe foncière) / (prix d'achat + travaux + frais de notaire)
3. Comparer ce rendement à celui d'un bien déjà performant (souvent 0,5 à 1 point de moins, mais prix d'achat supérieur de 20 à 30 %)
Un DPE F reste louable jusqu'en 2028 : stratégie possible d'achat en 2026, location immédiate pendant 18 mois, puis travaux en 2027 pour remise en location en 2028. Risque : vacance locative de 3 à 6 mois et financement des travaux sans loyer.
Un DPE E offre de la souplesse jusqu'en 2034, mais gare à la concurrence : dans un marché locatif tendu, les locataires privilégient déjà les biens C-D pour réduire leurs factures. La demande pour les DPE E baisse mécaniquement, avec une pression à la baisse sur les loyers.
Pour le vendeur, le calendrier 2026-2034 impose une stratégie de vente anticipée ou de rénovation avant cession. Un bien F vendu en 2027 (un an avant l'interdiction) subira une décote maximale, alors que le même bien rénové en D se négociera au prix du marché. Mathématiquement, rénover avant de vendre est rentable si : (prix de vente post-rénovation) - (coût des travaux) > (prix de vente actuel avec décote). Souvent, ce calcul est favorable, d'autant que le vendeur peut déduire une partie des travaux de la plus-value immobilière (sous conditions).
Enfin, la copropriété représente un cas particulier : les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage collectif) nécessitent un vote en assemblée générale, parfois à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Un acheteur doit vérifier les procès-verbaux d'AG pour détecter d'éventuels projets en cours ou l'absence de consensus, qui bloquerait toute rénovation.
Oui, les baux en cours au 1er janvier 2025 peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme ou leur renouvellement. En revanche, à l'échéance du bail (ou en cas de renouvellement tacite), le propriétaire ne pourra pas signer un nouveau bail ni augmenter le loyer sans avoir effectué les travaux nécessaires pour sortir de la classe G. Si le locataire quitte le logement, toute nouvelle mise en location est interdite.
Un chantier de rénovation énergétique complète (isolation, chauffage, ventilation) prend généralement 6 à 12 mois entre l'audit, les devis, l'obtention des aides (MaPrimeRénov' instruit en 3 à 6 mois), et les travaux. Il est recommandé de lancer le projet dès 2026 pour achever les travaux en 2027, laissant une marge avant l'échéance du 1er janvier 2028. Un retard expose à une période de vacance locative.
Cela dépend du montant de la décote et du coût de rénovation. Si le prix d'achat intègre une décote de 25 % et que les travaux coûtent 500 €/m² pour passer en D, le bien rénové peut offrir un rendement brut de 5 à 6 % dans les zones tendues (vs 4 % pour un bien déjà performant). L'investisseur doit comparer le coût global (achat + travaux) au prix d'un bien équivalent en D, et vérifier la mobilisation des aides pour maximiser la rentabilité.
Depuis 2021, le DPE est opposable. L'acheteur ou le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur (assurance professionnelle obligatoire) et du vendeur ou bailleur. En cas d'erreur avérée, l'acheteur peut demander une réduction du prix de vente, voire l'annulation de la vente pour dol si l'erreur est intentionnelle. Il est recommandé de vérifier la cohérence du DPE avec l'audit énergétique (pour les ventes F/G) et de faire réaliser un second diagnostic en cas de doute.
Oui, ces trois dispositifs sont cumulables. MaPrimeRénov' finance une partie des travaux selon les revenus du ménage (jusqu'à 90 % pour les très modestes), l'éco-PTZ permet d'emprunter le reste à taux zéro (jusqu'à 50 000 €), et les CEE (proposés par les fournisseurs d'énergie) apportent une prime complémentaire (quelques milliers d'euros selon les travaux). Le cumul peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de rénovation pour les ménages modestes, rendant l'opération particulièrement rentable.
Partiellement. Le propriétaire peut rénover l'intérieur de son lot (isolation des murs par l'intérieur, remplacement des fenêtres, installation d'un système de chauffage individuel performant) sans accord de la copropriété. En revanche, l'isolation par l'extérieur, le remplacement du chauffage collectif, ou l'installation d'une VMC collective nécessitent un vote en assemblée générale. Pour garantir la sortie de classe F, il est souvent indispensable de combiner travaux individuels et collectifs, ce qui exige une coordination avec le syndic et les autres copropriétaires.
C'est une stratégie défensive viable mais avec des limites. Le bien reste louable jusqu'en 2034, offrant 8 ans de rendement locatif. Cependant, la demande pour les DPE E baisse progressivement à mesure que les locataires privilégient les logements performants (factures énergétiques moindres). À partir de 2030, louer un DPE E pourrait imposer une baisse de loyer ou des périodes de vacance plus longues. L'idéal est d'acheter un E à faible décote, de réaliser des travaux légers (20 000 à 30 000 €) pour passer en D d'ici 2030, et de bénéficier ainsi d'un bien pérenne jusqu'en 2050 et au-delà.
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