11 juillet 2026 · 15 min de lecture · DPEPassoire thermiqueLoi Climat et RésilienceRénovation énergétique
Depuis 2023, les logements les plus énergivores (DPE G puis F) sont progressivement interdits à la location. Cette révolution législative, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, transforme radicalement le marché immobilier français. Pour les acheteurs en 2026, comprendre ce calendrier d'interdictions n'est plus une option mais une nécessité absolue : un appartement DPE F peut valoir 15 à 25 % de moins qu'un logement équivalent classé D, et les acheteurs doivent anticiper les coûts de rénovation énergétique pour éviter les mauvaises surprises.
Les 4,8 millions de passoires thermiques recensées en France représentent aujourd'hui autant d'opportunités que de pièges. Si vous envisagez d'acheter un bien classé E, F ou G, vous devez maîtriser trois éléments : les échéances légales précises, le budget réaliste de rénovation, et les aides mobilisables. Cet article vous livre le mode d'emploi complet pour acheter en connaissance de cause et transformer une contrainte réglementaire en opportunité d'investissement.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique interdit progressivement la location des logements énergivores pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Cette législation s'appuie sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu opposable depuis juillet 2021, qui classe les logements de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) selon leur consommation d'énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre.
L'objectif affiché par le gouvernement est double : réduire de 40 % la consommation énergétique du parc immobilier d'ici 2050 et éradiquer les 4,8 millions de passoires thermiques (DPE F et G). Le DPE, désormais calculé selon une méthode unique dite "3CL" (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements), intègre cinq usages : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires (ventilation, pompes). Cette évolution méthodologique a parfois redistribué les cartes : certains logements anciennement classés D se retrouvent en E, tandis que d'autres ont gagné une classe.
La législation s'articule autour de trois leviers complémentaires. D'abord, un gel des loyers dès août 2022 pour les DPE F et G, interdisant toute augmentation lors du renouvellement ou d'une remise en location. Ensuite, des interdictions progressives de mise en location pour les nouveaux baux. Enfin, un audit énergétique obligatoire depuis avril 2023 pour la vente des passoires thermiques, imposant au vendeur de fournir un parcours de travaux chiffré pour atteindre au minimum la classe B.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (DPE G+) sont interdits à la location sur l'ensemble du territoire. Voici le calendrier complet qui s'applique désormais :
| Classe DPE | Seuil consommation | Interdiction location | Logements concernés |
|---|---|---|---|
| G+ | > 450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 | ~140 000 |
| G | 420-450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 | ~460 000 |
| F | 330-420 kWh/m²/an | 1er janvier 2028 | ~2,6 millions |
| E | 250-330 kWh/m²/an | 1er janvier 2034 | ~2,6 millions |
Attention, ces interdictions s'appliquent uniquement aux nouveaux contrats de location ou aux renouvellements tacites. Un locataire en place dans un DPE G peut donc légalement rester dans son logement tant qu'il ne déménage pas, et le propriétaire n'est pas tenu de réaliser des travaux tant que le bail se poursuit. Toutefois, dès que le logement se libère, il devient impossible de le remettre en location sans travaux de rénovation énergétique.
Pour les DPE E, l'échéance 2034 peut sembler lointaine, mais elle conditionne déjà la valeur du bien. Un investisseur qui achète aujourd'hui un appartement classé E doit anticiper qu'il ne pourra plus le louer dans huit ans sans travaux. Cette perspective pèse sur la liquidité du bien et sur sa capacité de revente, surtout si l'acheteur final est un investisseur locatif.
Les propriétaires occupants ne sont pas concernés par ces interdictions : vous pouvez habiter votre bien DPE G sans contrainte légale. En revanche, lors de la revente, l'audit énergétique obligatoire révèle clairement le coût des travaux nécessaires, ce qui impacte directement le prix de vente négocié avec l'acheteur. L'audit doit proposer au moins deux scénarios de travaux permettant d'atteindre respectivement la classe E et la classe B, avec estimation financière détaillée.
Les biens classés F et G subissent une décote moyenne de 10 à 25 % par rapport à un logement équivalent classé D, avec des variations importantes selon le marché local. Les notaires de France ont constaté en 2025 que cette décote s'accentue dans les zones tendues où l'offre de logements performants est abondante, tandis qu'elle reste plus modérée dans les territoires ruraux où les passoires thermiques dominent le marché.
Plusieurs facteurs expliquent cette dévalorisation croissante. Premièrement, le coût anticipé des travaux : un DPE G nécessite généralement entre 35 000 € et 80 000 € de rénovation pour atteindre la classe D (isolation des murs, toiture, changement de système de chauffage), voire 60 000 € à 120 000 € pour atteindre la classe B. Deuxièmement, le gel des loyers rend ces biens moins rentables pour les investisseurs, qui intègrent cette perte de revenus potentiels dans leur offre d'achat. Troisièmement, la restriction du marché acheteur : les banques se montrent plus prudentes pour financer l'achat de passoires thermiques sans plan de travaux crédible.
| Type bien | DPE D | DPE F | Décote F vs D | Budget travaux F→D |
|---|---|---|---|---|
| Appt 60 m² Paris | 450 k€ | 360 k€ | -20 % | 40-65 k€ |
| Maison 100 m² Lyon | 350 k€ | 280 k€ | -20 % | 50-75 k€ |
| Maison 120 m² rural | 180 k€ | 150 k€ | -17 % | 45-70 k€ |
Cette décote n'est pas figée : elle évolue selon la date d'échéance d'interdiction. Un DPE G perd plus de valeur qu'un DPE E car l'urgence de travaux est immédiate. À l'inverse, un DPE E bénéficie encore d'un délai de huit ans avant l'interdiction de 2034, ce qui laisse le temps d'amortir l'investissement initial et de planifier une rénovation progressive. Pour les acheteurs stratégiques, cette différence d'échéance crée des opportunités : acheter un DPE F avec forte décote pour le rénover avant 2028 peut s'avérer plus rentable qu'un DPE E au prix fort.
La géographie du marché joue également. Dans les centres-villes historiques où le bâti ancien domine, les DPE F et G restent majoritaires, limitant la décote car tous les biens comparables souffrent des mêmes handicaps énergétiques. À l'inverse, dans les zones pavillonnaires récentes ou les programmes neufs, un DPE F devient invendable face à la concurrence de logements BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Depuis le 1er avril 2023, tout vendeur d'un bien classé F ou G doit fournir un audit énergétique réglementaire en complément du DPE. Cette obligation, étendue aux DPE E depuis le 1er janvier 2025 et qui s'étendra aux DPE D en 2034, transforme radicalement la transparence du marché. L'audit, réalisé par un professionnel qualifié distinct du diagnostiqueur DPE, doit présenter :
Le coût de cet audit varie entre 800 € et 1 500 € selon la surface et la complexité du bien, entièrement à la charge du vendeur. Ce document contractuel doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Son absence expose le vendeur à des sanctions : l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
Pour l'acheteur, l'audit énergétique constitue un outil de négociation puissant. Armé d'un chiffrage précis des travaux nécessaires, il peut argumenter une baisse de prix équivalente au coût de rénovation, ou négocier que le vendeur réalise une partie des travaux avant la vente. Dans les faits, beaucoup de transactions se concluent avec une décote équivalente à 60-80 % du coût des travaux estimés par l'audit, l'acheteur acceptant de supporter le risque de dépassement de budget et les contraintes de chantier.
L'audit révèle aussi les contraintes architecturales qui peuvent rendre certains travaux impossibles ou extrêmement coûteux : impossibilité d'isoler par l'extérieur en copropriété sans accord unanime, contraintes des Bâtiments de France en secteur protégé, hauteur sous plafond insuffisante pour isoler par l'intérieur. Ces éléments techniques permettent à l'acheteur de mesurer si le projet de rénovation est viable ou si le bien restera durablement une passoire thermique.
Acheter un DPE F ou G peut rester pertinent si vous disposez d'une trésorerie suffisante pour les travaux et d'un horizon de détention long. Trois profils d'acheteurs tirent parti de ces biens décotés.
L'investisseur-rénovateur achète un DPE F avec 20 % de décote, réalise 50 000 € de travaux pour atteindre un DPE C, et obtient un bien valorisé au prix du marché avec un loyer libéré du gel. Exemple chiffré : acquisition d'un appartement 60 m² à 200 000 € (valeur DPE D : 250 000 €), travaux de 45 000 €, total investi 245 000 € pour un bien qui se loue 850 €/mois au lieu de 750 € figés. Le rendement brut grimpe de 4,5 % (200 k€, loyer gelé 750 €) à 4,2 % sur investissement total mais avec une plus-value potentielle de 30 000 € et un bien pérenne.
Le primo-accédant acheteur occupant profite de la décote pour entrer dans le marché, puis rénove progressivement en mobilisant MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ à taux zéro. En habitant le bien, il échappe à l'interdiction de location et peut étaler les travaux sur plusieurs années selon sa capacité d'épargne. Attention toutefois : les banques intègrent désormais le coût des travaux dans le calcul du taux d'endettement, ce qui réduit la capacité d'emprunt effective.
Le marchand de biens ou promoteur achète des immeubles entiers DPE G en bloc, réalise une rénovation lourde avec économies d'échelle, puis revend à l'unité avec forte marge. Cette stratégie nécessite expertise technique, accès aux artisans et trésorerie importante, mais génère des rentabilités de 20 à 35 % sur opération.
À l'inverse, certains profils doivent éviter absolument les passoires thermiques. L'investisseur locatif sans trésorerie travaux qui espère dégager un cash-flow immédiat se retrouve bloqué par le gel des loyers et l'interdiction de location. L'acheteur sans compétences en maîtrise d'œuvre risque de sous-estimer les coûts réels (imprévus de chantier, dépassements de devis), transformant une bonne affaire apparente en gouffre financier. Enfin, le spéculateur à court terme qui espère revendre rapidement découvre que le marché des passoires thermiques s'est considérablement réduit, avec des délais de vente passés de 60 à 120 jours en moyenne.
| Profil acheteur | Pertinence achat F/G | Condition réussite | Risque principal |
|---|---|---|---|
| Investisseur rénov. | ★★★★ | Budget travaux sécurisé | Dépassement coûts |
| Primo occupant | ★★★ | Aides + épargne | Surendettement |
| Marchand biens | ★★★★★ | Expertise technique | Retournement marché |
| Investisseur cash-flow | ★ | Aucune viable | Gel loyers |
La localisation géographique conditionne aussi la pertinence d'achat. Dans les zones rurales à marché détendu où 60 % du parc est F ou G, la décote reste modérée mais la revente post-rénovation sera difficile faute de demande pour du logement performant au prix fort. À l'inverse, en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille), la décote est maximale mais la demande locative pour du logement rénové reste forte, sécurisant la rentabilité post-travaux.
Transformer un DPE G en DPE D nécessite généralement entre 35 000 € et 80 000 € de travaux, tandis qu'atteindre la classe B peut exiger 60 000 € à 150 000 € selon la surface et la configuration. Ces montants doivent intégrer cinq postes principaux de rénovation énergétique.
L'isolation de l'enveloppe représente 40 à 60 % du budget total. Isolation des combles perdus : 20-50 €/m², soit 2 000-4 000 € pour 80 m². Isolation des murs par l'extérieur : 120-180 €/m² de façade, soit 15 000-25 000 € pour une maison de 100 m² habitables. Isolation des murs par l'intérieur (solution de repli) : 50-80 €/m², mais réduit la surface habitable. Isolation des planchers bas : 30-60 €/m², soit 3 000-6 000 € pour 100 m². Ces chiffres incluent fourniture et pose, mais excluent les finitions intérieures (peinture, électricité à refaire).
Le remplacement du système de chauffage constitue le deuxième poste majeur. Pompe à chaleur air/eau : 10 000-16 000 € installée pour une maison de 100 m². Pompe à chaleur air/air : 6 000-10 000 €, mais non éligible aux meilleures aides. Chaudière gaz à condensation (solution transitoire) : 4 000-6 000 €. Poêle à granulés : 5 000-8 000 € installé. Le choix du système conditionne l'éligibilité aux aides : les pompes à chaleur bénéficient de MaPrimeRénov' bonifiée, tandis que les chaudières gaz ne sont plus subventionnées depuis 2024.
Le changement des menuiseries améliore le confort et réduit les déperditions. Double vitrage PVC : 350-600 € par fenêtre posée. Triple vitrage : 500-900 € par fenêtre. Porte d'entrée isolante : 1 500-3 000 €. Pour une maison avec 10 fenêtres, compter 5 000-8 000 € total.
La ventilation mécanique contrôlée (VMC) est souvent négligée mais indispensable après isolation renforcée pour éviter humidité et moisissures. VMC simple flux hygroréglable : 1 500-2 500 € posée. VMC double flux avec récupération de chaleur : 4 000-7 000 €, pertinente surtout en rénovation lourde visant classe A ou B.
Les aides financières 2026 réduisent significativement le reste à charge. MaPrimeRénov' pour ménages modestes peut couvrir jusqu'à 50 % du coût des travaux (plafond 25 000 € sur cinq ans), voire 65 % pour les ménages très modestes. MaPrimeRénov' Sérénité (rénovation globale avec gain minimum de deux classes DPE) : jusqu'à 50 % du montant HT des travaux, plafonnée à 15 000 €. Éco-PTZ à taux zéro : prêt jusqu'à 50 000 € sans intérêts, remboursable sur 20 ans, cumulable avec MaPrimeRénov'. Certificats d'économie d'énergie (CEE) : 2 000-6 000 € selon travaux, versés par les fournisseurs d'énergie. TVA réduite à 5,5 % sur travaux de rénovation énergétique au lieu de 20 %.
Un exemple concret : maison 100 m² DPE G, propriétaire aux revenus modestes (plafond : 30 500 € pour un couple en province). Isolation combles + murs par extérieur + pompe à chaleur = 48 000 € HT. Aides : MaPrimeRénov' 24 000 € + CEE 4 500 € + éco-PTZ 19 500 € (reste à charge). Coût final acheteur : 19 500 € étalés sur 15 ans sans intérêt, soit 108 €/mois, largement compensés par l'économie de facture énergétique (division par trois typiquement).
Non, depuis le 1er janvier 2025, aucun logement DPE G ne peut être mis en location, que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement. Si votre locataire actuel reste en place, le bail peut se poursuivre, mais dès qu'il quitte le logement, vous ne pourrez plus le relouer sans réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe F.
Le DPE classe le logement de A à G selon sa performance énergétique, tandis que l'audit énergétique propose un parcours détaillé de travaux pour améliorer cette performance. L'audit est obligatoire à la vente des DPE F et G depuis avril 2023, et des DPE E depuis janvier 2025. Il d
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